Ustawa deweloperska to akt prawny, który reguluje między innymi prawa oraz obowiązki deweloperów oraz zabezpieczają interesy klientów. Mowa tutaj głównie o sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego. Szczególnie zmiany wprowadzone w 2020 roku we wspomnianej ustawie chroni nabywców. Reguluje również to, jaką formę powinna posiadać umowa deweloperska i co powinna zawierać.

Ustawa deweloperska – co to jest?

Najprościej rzecz ujmując, ustawa deweloperska to taka, która chroni prawa nabywcy lokalu mieszkalnego, bądź też domu jednorodzinnego. Ma ona za zadanie regulować relacje, tudzież stosunki, jakie panują w trakcie zawierania transakcji pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem.

Wprowadzono ją głównie po to, aby zapewniała ochronę obu stronom, czyli zarówno nabywcy, jak i deweloperowi. Dzięki niej, wprowadzono szereg zmian, pozwalających między innymi na zabezpieczenie środków klientów oraz uregulowaniu obowiązków dewelopera. Wraz z wejściem ustawy w życie, ryzyko związane z nabyciem nieruchomości zdecydowanie zmniejszyło się. Bardzo rzadko słyszy się również o tak zwanych „dziurach w ziemi”.

Ustawa ta obowiązuje w Polsce od 29 kwietnia 2012 roku. 16 września 2011 roku Sejm Rzeczpospolitej Polskiej uchwalił ją, a następnie została opublikowana w Dzienniku Ustaw z 2011 roku Nr 232 poz. 137.

W 2018 roku jednak rozpoczęto prace nad nowelizacją dotychczasowej ustawy. Sporządzono między innymi projekt o ochronie praw nabywcy lokalu albo domu, a także na temat Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ostatecznie został on przyjęty na początku 2020 roku przez Komitet Stały Rady Ministrów.

Po co uchwalono ustawę deweloperską?

Wiele osób zastanawia się, po co w istocie uchwalono ustawę deweloperską. Otóż, celem takiego „rozwiązania” było przede wszystkim to, aby ochronić prawa nabywców lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych pochodzących z rynku pierwotnego. Dzięki tym przepisom, pieniądze klientów są odpowiednio zabezpieczone i nie trafiają od razu do biznesmenów. Deweloper nie otrzymuje ich do własnej kieszeni i nie może nimi obracać, dopóki nie wywiąże się ze swoich obowiązków.

Jako że umowa deweloperska posiada odpowiednie załączniki, znajduje się w nich również termin przeniesienie praw własności nieruchomości, tak zwany deadline. Jeśli deweloper nie dotrzyma zapisanych w umowie dat, wówczas kupujący może odstąpić od umowy ze skutkiem natychmiastowym, bez żadnych konsekwencji.

Dzięki ustawie, inwestycja w nieruchomości jest zdecydowanie bardziej bezpieczna, a nabywcy nie muszą martwić się, że natrafią na nieuczciwego dewelopera.

Mimo to, deweloperów dotyczą też liczne obostrzenia. Wielu z nich nie było zadowolonych z takiego obiegu spraw. Często oferują więc klientom na przykład podpisanie umowy rezerwacyjnej albo nienotarialnej umowy przedwstępnej. Wówczas pobierają zaliczki i starają się podpisać z nabywcą zwykłą umowę notarialną. Jest to jednak sprzeczne z ustawą deweloperską, dlatego należy mieć to na uwadze podczas zakupu lokalu albo domu.

Umowa deweloperska - domki i apartamenty w Olsztynie - CNS Development

Ustawa deweloperska przed 2020 rokiem

Zanim w życie weszła ustawa deweloperska, umowy dotyczące nabycia nieruchomości mogły przybierać różnorodne formy. Najbardziej powszechną były umowy przedwstępne, które zobowiązywały obie strony do zawarcia umowy na temat przeniesienia własności nieruchomości albo lokalu na rzecz nabywcy. Głównie nie zachowywano w takim wypadku formy aktu notarialnego. Dało się również słyszeć między innymi o umowach regulowanych przez artykuł 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zobowiązywała ona właściciela gruntu (dewelopera) do wybudowania lokalu, a następnie ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia praw na drugą stronę. Można było również przenieść je na inną, wskazaną w umowie.

Zmiany w ustawie deweloperskiej

Pomimo że ustawa deweloperska z 2012 roku znacząco zmniejszyła ilość nieuczciwych transakcji, to jednak wciąż nabywcy nie byli zbyt dobrze chronieni w razie między innymi niewypłacalności dewelopera. Biznesmeni bardzo często rezygnowali – podczas sporządzania umowy przedwstępnej – z formy aktu notarialnego. Kierowali się między innymi minimalizacją kosztów oraz tym, że tworzyli własne wzory umów. W ten sposób nabywcy nie byli chronieni tak, jak powinni, nie mieli żadnych praw co do żądania zawarcia kontraktu przyrzeczonego, jeśli deweloper nie wywiązał się ze swoich obowiązków.

Nowelizacja ustawy miała na celu zapobiec takim zabiegom i zmniejszyć ryzyko, jakie leżało po stronie klientów. Jej celem jest przede wszystkim regulowanie zasad, a także trybu zawierania umów, a także ochrona praw nabywców nieruchomości.

  • Nie tylko jednak jedna strona jest chroniona. Nowa ustawa nakłada obowiązki zarówno na deweloperów, jak również i klientów. Po pierwsze, artykuł 2 ustawy wymienia zakres wprowadzonych regulacji. Wśród nich należy wymienić między innymi:
  • prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej;
  • zasady postępowania z finansami nabywcy w przypadku niewypłacalności dewelopera;
  • obowiązki przedwstępne dewelopera;
  • środki ochrony pieniędzy wpłacanych przez nabywcę;
  • zasady i tryb zawierania umów deweloperskich;
  • treść sporządzanej umowy deweloperskiej.

Domki i apartamenty szeregowe w Olsztynie - Deweloper Cns Development

Jakie obowiązki ma deweloper po zmianie w ustawie?

Deweloper ma za zadanie na samym początku prowadzić mieszkaniowy rachunek powierniczy, odpowiednio dla każdego przedsięwzięcia. Wyróżnia się ich dwa rodzaje – po pierwsze, rachunek powierniczy otwarty i – po drugie – rachunek powierniczy zamknięty. Dzięki prowadzeniu rachunku, wpłaty, jakich dokonuje nabywca na cel realizacji inwestycji są w pełni chronione, a sam deweloper nie ma do nich swobodnego dostępu. Kontrolę nad pieniędzmi sprawuje bank. Jeśli mamy do czynienia z rachunkiem otwartym, wówczas fundusze są wypłacane po ukończeniu konkretnego etapu inwestycji, tak jak przewidziano to w harmonogramie płac. Jeśli rachunek jest zamknięty, wtedy sprzedający otrzymuje wpłaty dopiero po przeniesieniu praw do własności lokalu na nabywcę.

Ponadto, klient ma prawo zażądać od dewelopera prospekt informacyjny. Jest to dokument, który posiada wszelkie informacje na temat zarówno samego sprzedawcy, jak i jego inwestycji, która interesuje nabywcę. Prospekt można podzielić na dwie części, to jest ogólną oraz indywidualną. Pierwsza posiada informacje o deweloperze, jego inwestycjach i nieruchomościach, w tym również i dane odnośnie budynku lub lokalu. Część indywidualna może natomiast zawierać szczegóły na temat lokalu albo domu jednorodzinnego, który chce nabyć klient.

Kiedy ustawa deweloperska nie ma zastosowania?

Pomimo że ustawa deweloperska przewiduje dość szeroki zakres ochronny, to jednak nie zawsze ma zastosowanie. Przede wszystkim akt ten nie obowiązuje w momencie, kiedy mówimy o lokalach albo domach jednorodzinnych z inwestycji deweloperskich, które zostały zakończone przed dniem wejścia go w życie.

Ustawa nie dotyczy również spółek, które nabywają nieruchomości ani przedsiębiorców, który pozyskują lokale użytkowe. Głównie ustawa ochrania rynek pierwotny, to jest nieruchomości z tak zwanej „pierwszej ręki”.

Ustawa deweloperska kontra spółdzielnia mieszkaniowa

Wbrew pozorom, spółdzielnie mieszkaniowe stanowczo nie pełnią rolę dewelopera. Przepisy wspomnianej ustawy zatem nie dotyczą ich, a inwestycje, które realizują, nie podlegają pod te przepisy.

W przypadku inwestycji spółdzielni mieszkaniowych, ich działanie, prawa oraz obowiązki określają przepisy zawarte w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Umowa deweloperska – czym jest i jak powinna wyglądać?

Przede wszystkim ustawa wprowadza obowiązek sporządzania umowy deweloperskiej, a także umowy przedwstępnej, mające formę aktów notarialnych. Obydwa dokumenty powinny zawierać między innymi postanowienia normatywne oraz informacyjne. Dzięki temu, interesy obu stron są właściwie zabezpieczane. Jeśli sporządzony dokument nie spełnia tych wymagań, wówczas – zgodnie z ustawą – jest on nieważny.

Po pierwsze, ustawa w sposób szczegółowy przedstawia to, jak powinna wyglądać treść umowy deweloperskiej. Wszelkie informacje zostały wymienione w artykule 22. Przede wszystkim powinny się w niej znaleźć między innymi: dokładne dane zarówno klientów, jak i dewelopera, czyli obu stron umowy, a także najważniejsze cechy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który jest przedmiotem umowy. Oprócz tego, istotne jest to, aby zawrzeć również harmonogram prac budowlanych, harmonogram płatności za nieruchomość oraz warunki i konsekwencje związane z odstąpieniem od umowy, a także zasady odbioru lokalu.

Umowę deweloperską, razem z projektem, należy mieć przy sobie w trakcie odbioru mieszkania albo domu jednorodzinnego. Rzeczony projekt zawiera wszelkie informacje na temat między innymi metrażu, ilości pomieszczeń, rozmieszczenia okien oraz drzwi i instalacji i tym podobne. W trakcie odbioru warto również dokonać pomiarów zgodnych z Normami Polskimi i przy użyciu taśmy lub dalmierza laserowego. Należy również sporządzić protokół, dzięki któremu nabywca – w ciągu 14 dni od jego sporządzenia – może zgłosić wszelkie wady i nieprawidłowości.

Deweloper Olsztyn: CNS Development

Jeśli chcesz zakupić lokal albo dom w Olsztynie to doskonałe miejsce na osiedlenie się. W celu znalezienia odpowiednich czterech ścian dla siebie warto skontaktować się z CNS Development. To olsztyński deweloper, który oferuje między innymi nowoczesne domki, szeregowce (domki szeregowe) i tym podobne na sprzedaż.

CNS Development jest obecny na pierwotnym rynku nieruchomości od wielu lat. Jest wiodącym deweloperem na terenie Olsztyna oraz okolic. Wykorzystując wieloletnie doświadczenie, realizują wszelkie inwestycje szybko i bez żadnych przeszkód. Klienci doceniają tego dewelopera między innymi za bezproblemowy kontakt, realizację projektów w szybkim tempie i konkretnym terminie, uczciwość oraz nowoczesność. Zainteresowani mogą samodzielnie wybrać domek albo osiedle, które będzie zgodne z ich marzeniami. Co więcej, warto również zwrócić uwagę na fakt, że budowane osiedle jest położone w pięknym otoczeniu lasów i jezior a przy tym bardzo blisko infrastruktury.

Deweloper Olsztyn - Domki szeregowe, apartamenty