Zakup domu czy mieszkania to poważna decyzja, którą podejmuje się czasami raz na całe życie. Decydując się na zakup konkretnej nieruchomości od dewelopera wiąże się z podpisaniem oraz posiadaniem stosownych dokumentów, które mają za zadanie zabezpieczyć interesy obydwu stron w razie jakichkolwiek nieporozumień. Dlatego też warto wiedzieć czym jest umowa deweloperska, jaki jest jej koszt? Czym różni się od umowy przedwstępnej? I jakie treści oraz warunki powinny być w niej zawarte.
Od początku – czyli czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której dany deweloper oświadcza, iż po ukończeniu wszelkich prac budowlanych i innych przedsięwzięć deweloperskich ustanowi odrębną własność nieruchomości i przeniesie ją na określonego nabywcę w zamian za wcześniej ustalone wynagrodzenie finansowe. Oznacza to, że umowa deweloperska w żaden sposób nie jest umową, która świadczy przeniesienie praw do nieruchomości na nabywcę, a jedynie określa zobowiązanie dewelopera do tego czynu. Umowa deweloperska nie wywołuje zatem żadnych skutków rozporządzających.
Całkiem osobna umowę rozporządzającą zawiera się tuż po zakończeniu wszelkich czynności (przedsięwzięć) deweloperskich. I dopiero na podstawie tej umowy dany nabywca uzyskuje prawo do własności określonej nieruchomości lub gruntu zabudowanego domkiem jednorodzinnym lub domkami szeregowymi.
Regulacje prawne umowy deweloperskiej – ustawa deweloperska
Umowę deweloperską regulują przepisy z ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta, powszechnie nazywana jest jako ustawa deweloperska. Zawiera ona między innymi dokładny spis czynników, które powinny być zawarte w danej umowie deweloperskiej, aby była ona ważna w świetle prawa.
Każda ze stron może także wprowadzić dodatkowe regulacje, które są zgodne z zasadą swobody zawierania umów. Muszą być jednak zachowane pewne normy i zasady – oznacza to, że regulacje te muszą być zgodne z ustawą i zasadami współżycia społecznego.
Nadrzędnym celem ustawy deweloperskiej jest przede wszystkim wzmocnienie oraz ochrona stanowiska konsumenta podczas zawarcia umowy z deweloperem (niegdyś dochodziło do wielu nieporozumień oraz nadużyć ze strony deweloperów). Obecne przepisy zawarte w ustawie deweloperskiej nakładają wiele obowiązków na deweloperów przed zawarciem konkretnej umowy z danym nabywcą. Jest także głównie gwarancją ochrony i bezpieczeństwa.
Pamiętaj!
Na rynku czasami można spotkać się z innymi nazwami umów, które upoważniają do różnego rodzaju praw. Warto zatem pamiętać, że umową deweloperską z pewnością nie jest:
– żaden rodzaj umowy przedwstępnej,
– umowa rezerwacyjna.
Umowa deweloperska bowiem określona jest na podstawie szczegółowych przepisów zawartych w ustawie deweloperskiej. I pismo spełniające dane wymagania może być określone mianem umowy deweloperskiej.
Notariusz – jak wygląda podpisanie umowy deweloperskiej z jego udziałem?
Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza przebiega w zasadzie bardzo podobnie jak w przypadku innych czynności wymagających formy aktu notarialnego i jego obecności (na przykład tak jak w przypadku zawarcia umowy sprzedaży lub dokonywania darowizny wybranej nieruchomości).
Deweloper powinien dać szansę nabywcy zapoznać się z dokumentacją i warunkami umowy dużo wcześniej, by ten mógł dokładnie rozważyć wszelkie opcje i ewentualnie mieć czas na zadanie pytań. Następnie ustalany jest termin oraz konkretne miejsce, gdzie zostanie zawarta umowa (najczęściej to deweloper proponuje notariusza – jednakże nie musi tak być zawsze).
Podpisanie umowy odbywa się w kancelarii notarialnej przy wszystkich obecnych – notariusz, deweloper oraz nabywca.
Zawarcie umowy deweloperskiej – podmiot i strony umowy
Stronami umowy deweloperskiej jest nikt inny jak deweloper oraz nabywca/nabywcy danej nieruchomości. Gdzie deweloper i nabywca to:
Nabywca – to według art. 3 pkt. 4 ustawy deweloperskiej jest osobą fizyczną, która na podstawie warunków umowy deweloperskiej posiada stosowane uprawnienia do przeniesienia na nią praw własności do lokalu mieszkalnego oraz obliguje się do spełnienia wcześniej ustalonego wynagrodzenia finansowego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia danego prawa. Nabywcą nie jest i nie może być żadna osoba prawna lub jednostka organizacyjna, która nie posiada osobowości prawnej.
Deweloper – jest przedsiębiorcą (według kodeksu cywilnego), który na podstawie prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na podstawie umowy deweloperskiej zobligowany jest do ustanowienia prawa własności do konkretnej nieruchomości i przeniesieniu go na nabywcę, z którym została podpisana umowa.
Przedmiotem umowy natomiast jest konkretna nieruchomość, lokal mieszkalny, domek jednorodzinny czy zabudowa szeregowa.
Ważne
Umowa deweloperska zawierana jest wówczas gdy dana nieruchomość nie jest jeszcze wybudowana lub jest w trakcie budowy – nie nadając się do dalszych działań remontowych.
Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy deweloperskiej?
Osoby niemające na co dzień styczności z zawieraniem różnego rodzaju umów i nie posiadają w tym zakresie żadnego doświadczenia powinni skonsultować się z dobrym prawnikiem lub doradca prawnym. Pozwoli to bowiem wykluczyć wszelkie nieporozumienia oraz błędy przy podpisaniu umowy. Zdarza się, że umowy deweloperskie zawierają niejednoznaczne zapisy, które mogą być niezrozumiałe i błędnie interpretowane, co obraca się na niekorzyść nabywcy. Dlatego tez warto czasami zwrócić się o pomoc do profesjonalisty, który odpowie na wszelkie pytania oraz uchroni od popełnienia błędów mogących mieć nieprzyjemne konsekwencje. Dzięki czemu będziesz mógł mieć pewność, że dokument, który podpisujesz jest zgodny z prawem i bezpieczny dla Twoich interesów.
Umowa deweloperska jest dokumentem, w którym muszą znaleźć się informacje ogólne dotyczące danej nieruchomości – metraż, ilość pomieszczeń, standard wykończenia oraz stan techniczny. Dane te są niezbędne, gdyż na ich podstawie przyrządzony zostanie protokół zdawczo – odbiorczy mieszkania lub domu. Istotnym aspektem jest również zapis o możliwości odstąpienia od umowy i nieponoszeniu z tego względu żadnych dodatkowych kosztów.
Prawidłowo spisana umowa deweloperska jest nie tylko dobrym zabezpieczeniem przed dokonaniem nietrafionego zakupu, ale przede wszystkim stanowi wsparcie późniejszych etapach inwestycji. Dlatego tez bardzo ważne jest zamieszczenie w niej zapisów, mających na celu ochronę interesów nabywcy przy jednoczesnym zrozumieniu wszystkich zapisów prawnych.
Na jakie elementy składa się umowa deweloperska?
Aby umowa deweloperska była rzetelna, czytelna i zgodna z ustawą deweloperską powinna zawierać wszelkie niezbędne elementy, które chronią interesów zarówno dewelopera jak i nabywcy. Według artykułu 22 ustawy 1 powinna zawierać w szczególności:
– miejsce oraz datę podpisania umowy,
– określenie stron – nabywca, deweloper,
– ustaloną cenę nieruchomości,
– ogólne informacje dotyczące danej inwestycji – szczególnie powierzchnię działki, stan prawny, obciążenia hipoteczne oraz służebności (jeżeli istnieją), położenie, dokładne usytuowanie lokalu w budynku, standard wykończenia, metraż oraz rozkład pomieszczeń.
– konkretny termin przeniesienia praw własności nieruchomości na nabywcę,
– termin, wysokość oraz warunki spełnienia świadczeń finansowych, do których zobligowany jest nabywca na rzecz dewelopera,
– różne informacje dotyczące: mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej (nazwa banku), gwarancji ubezpieczeniowej, numeru pozwolenia na budowę i oznaczenia organu, terminu rozpoczęcia oraz zakończenia prac budowlanych danej nieruchomości, określenia konkretnych warunków odstąpienia od umowy, wyznaczenia wysokości odsetek oraz kar umownych dla obydwu stron umowy, wskazania sposobu pomiaru powierzchni danej inwestycji, oświadczenia nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego razem z dołączonymi załącznikami, terminu oraz sposobu powiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego, zabudowy szeregowej lub domku jednorodzinnego, zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia danego lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw własności.
Koszty zawarcia umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska jest przede wszystkim dokumentem zabezpieczającym interesy nabywcy. Zawarcie jej w obecności notariusza pozwala na zawarcie tak zwanej umowy przyrzeczonej, podczas gdy zwykła umowa daje jedynie prawo do uzyskania roszczeń o odszkodowanie. Koszty zawarcia takiej umowy zależne są od opłat wskazanych przez konkretnego notariusza oraz lokalizacji jego biura. Należy dodatkowo ponieść koszty podatku VAT oraz wszelkie opłaty sądowe wynikające z postępowania wieczysto księgowego (jest to stała kwota bez względu na wartość danego lokalu). W przypadku zwarcia umowy deweloperskiej – koszt wpisu do własności księgi wieczystej wynosi 200 zł, tyle ile kosztuje wpis do hipoteki.
Opłaty za podpisanie umowy deweloperskiej w obecności notariusza powinny być podzielone w równy sposób pomiędzy nabywcą a deweloperem. Najwyższym kosztem, który należy ponieść podczas zawierania umowy deweloperskiej jest opłacenie urzędnika – czyli notariusza, tak zwana taksa notarialna. Ustalana jest ona w zależności od wartości danej nieruchomości, stanowiącej przedmiot umowy. Koszty te określane są procentowo a ich dokładność określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.
CNS Development – firma o szerokich perspektywach – deweloper Olsztyn
Firma CNS Development istnieje na rynku od wielu lat i posiada dużą wiedzę oraz doświadczenie na rynku deweloperskim oraz budowlanym. Prężnie działamy na Olsztyńskim rynku, gdzie proponujemy szereg innowacyjnych i ciekawych rozwiązań. Nasze budownictwo odznacza się wysokim standardem oraz nietuzinkowym wyglądem i praktycznym podejściem. Stawiamy przede wszystkim na rozwój i dobrą lokalizację. Nowe osiedle w Olsztynie wybudowane jest w towarzystwie jezior i lasów, pozostając jednocześnie blisko infrastruktury. Sprzedaż domków jednorodzinnych, szeregowców czy innych nieruchomości z nami jest zawsze sprawna i prosta. Nowe osiedle domków szeregowych stworzone jest z myślą o najbardziej wymagających klientach – metraż, układ pomieszczeń, lokalizacja i jakość wykończenia mówią same za siebie, bo wiemy czego pragną nasi nabywcy. Jesteśmy firmą, która rynek pierwotny zna jak nikt inny i z pewnością nasze budownictwo wpasuje się w Twoje gusta.