Sytuacja i wojna za wschodnią granicą, wzrost stóp procentowych czy ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych nie są obojętne dla rynku nieruchomości w 2022 roku. Czynniki te zwiastują spadek cen i zmniejszenie zapotrzebowania na mieszkania i domy. Według danych przedstawionych przez analityków PKO BP oraz Biura Maklerskiego Pekao S.A. sprzedaż mieszkań w I kwartale 2022 roku spadła o jedną piątą w stosunku do czwartego kwartału 2021 roku powodując załamanie popytu. Spadek sprzedaży nowych mieszkań u deweloperów to efekt nie braku podaży, bo ten jest rekordowy od 2005 roku, ale mniejszego zainteresowania kupujących. A mniejsze zainteresowanie związane jest ewidentnie z czynnikami makroekonomicznymi.
Analiza sprzedaży – I kwartał 2022
Analizując pierwszy kwartał 2022 roku nie było podstaw do twierdzeń, że oferta podażowa poddana zostanie korekcie cenowej. W miesiącach styczeń – marzec 2022 roku stawki pięły się w górę. W marcu br. wartość ICM – Indeksu cen mieszkań – osiągnęła 27,5 punkty, to jest o 1,9% więcej niż w miesiącu lutym 2022 roku. Warto zaznaczyć, że od marca 2021 roku do marca br. Indeks cen mieszkań wzrósł o 211,6 pkt, co daje wzrost o 16,6 %, przy wskaźniku inflacji za ten okres w wysokości 10,9 % (dane Głównego Urzędu Statystycznego).
Rynek nieruchomości 2022 co do zasady powinien podlegać korekcie cenowej, niemniej miesiące styczeń – marzec br. wykazały wzrost cen metra kwadratowego o 16,3 % w stosunku do analogicznego roku 2021. Największe wzrosty odnotowano w Łodzi, Poznaniu i Gdańsku – wzrost nawet o 20% – najmniejsze bo „tylko” 12 % w Bydgoszczy, Warszawie i Katowicach. Wzrost cen o 16,3% spowodował wzrost ceny metra mieszkania od 1.000 zł do 2.000 zł. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów kwadratowych w Gdańsku odnotowano wzrost ceny nieruchomości o prawie 100.000 zł.
Wzrost stóp procentowych
Wraz z decyzjami Rady Polityki Pieniężnej i wzrostem stopy referencyjnej z 0,1% do 4,5% oraz rosnącym WIBOR banki podwyższyły oprocentowanie kredytów, w tym kredytów hipotecznych. Spowodowało to nie tylko wzrost rat zaciągniętych kredytów na cele mieszkaniowe ale również sposób obliczania zdolności kredytowej dla nowych, potencjalnych kredytobiorców. W konsekwencji ilość osób spełniających kryteria otrzymania i spłaty kredytu spadła diametralnie. Popyt podyktowany ogromnym deficytem mieszkań w Polsce do końca I kwartału 2022 roku gwarantował utrzymanie cen a nawet ich wzrost. Sytuację napędził także wybuch wojny na Ukrainie. Przyjazd do Polski kilku milionów sąsiadów zza wschodniej granicy nie spowodował korekty popytu. Rosnąca inflacja zachęciła klientów do inwestowania w nieruchomości, a ceny najmu z powodu ograniczonej podaży poszybowały w górę.
Niepewność w zakresie dalszych działań Rady Polityki Pieniężnej stawia przed deweloperami ogromne wyzwanie. Kontynuowanie rozpoczętych inwestycji bądź rozpoczynanie nowych w obecnej sytuacji staje się wielce ryzykowne. Najważniejsze czynniki: dostęp do kredytu hipotecznego oraz w konsekwencji popyt na mieszkania decydują o losach deweloperów. One również kształtują cenę ofertową metra kwadratowego i nieruchomości. Nieprzewidywalność rynku nieruchomości 2022 jest ewidentna.
Wynajem czy kupno mieszkania?
Galopująca inflacja, wzrost stóp procentowych oraz spadek dostępności kredytów hipotecznych spowodował, że zakup mieszkania dla wielu Polaków jest ogromnym wyzwaniem. Przedmiotem badań analityków z portalu Otodom.pl było uzyskanie odpowiedzi na następujące pytanie: Czy nadal opłaca się kupić mieszkanie czy bardziej korzystny jest jego najem? W przypadku mieszkań sytuacja jest taka sama. Aż 50% danych przemawia za kupnem mieszkania drugie 50% to klienci banków z tak drastycznie obniżoną zdolnością kredytową, że własne M pozostaje jedynie marzeniem. Zupełnie odmiennie przedstawia się sytuacja wynajmu domu jednorodzinnego. Atrakcyjne ceny większych nieruchomości oraz odnotowany spadek ceny metra kwadratowego w ponad 70% przemawiają za kupnem własnego domu niż jego najmem. Wysokie ceny najmu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynikają z ogromnego zainteresowania obywateli Ukrainy.
Tańsze oferty od czerwca br.
Raport wykonany przez Expander przedstawia najnowsze dane z czerwca br. Jak wynika z analizy spadki cen mieszkań pojawiły się w 11 z 17 badanych przez Expander miastach, co w efekcie daje nadzieję dla potencjalnych kupujących. Niemniej wartość nieruchomości i metra kwadratowego i tak jest wyższa niż w analogicznym terminie roku 2021. Wynika to stąd, że wzrost rok do roku był na tyle znaczący, że obecna korekta 5% nie zmienia poziomu ceny z 2021 roku.
Drugim powodem pojawiających się tańszych ofert, szczególnie z rynku wtórnego jest brak możliwości spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego i pozbywanie się obciążonych mieszkań na rzecz wynajmu. Jak widać sytuacja makroekonomiczna wszystkich zaskakuje dając szansę dla szukających okazji klientów gotówkowych. Niższa cena nieruchomości to przy inwestycji wyższa stopa zwrotu z coraz droższego w Polsce najmu. Niższe ceny mieszkań stają się coraz ciekawszą alternatywą wobec aktualnych lokat bankowych czy obligacji.
Utrzymanie się obecnego trendu jest nie do końca przewidywalne. Pojawiają się głosy, że ceny mieszkań będą ponownie rosnąć, pomimo zmniejszonego popytu. I mimo, że transakcji jest coraz mniej, Polacy czekają na lepsze warunki do zakupu mieszkań i domów. Czy ten moment nastąpił? Pokaże to III kwartał roku 2022. Zmniejszenie ilości transakcji zakupu mieszkań z rynku pierwotnego lub wtórnego może być podyktowane sytuacją z rosnącymi stopami, zmniejszoną zdolnością kredytową Polaków czy wręcz wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego. Spadek ofert sprzedaży mieszkań to wynik sytuacji, nie ma gdzie ulokować otrzymanych pieniędzy.
Inwestycja dewelopera Olsztyn CNS Development
A tymczasem w stolicy województwa warmińsko-olsztyńskiego – Olsztynie – kontynuowana jest inwestycja, dokładnie 2 etap budowy Osiedla Nowe Redykajny. Przy ulicy Poziomkowej powstanie kolejne 10 domów w zabudowie szeregowej. Tworząc przyjazne do życia miejsce mieszkańcom, dbając o ich komfort i finanse deweloper Olsztyn CNS Development podjął decyzję o całkowitym, niezależnym ogrzewaniu domów poprzez instalację pompy ciepła zasilanej panelami fotowoltaicznymi. Realizacja drugiego etapu Osiedla Nowe Redykajny w Olsztynie odbywa się przy kooperacji klientów. Projekty poszczególnych domów są modyfikowane, a potrzeby nowych właścicieli analizowane.
Twój wymarzony dom
Osiedle Redykajny to nowoczesne osiedle domów jednorodzinnych będących kontynuacją osiedla w cenionej, spokojnej dzielnicy. Domy co do zasady wyposażone są w media, spełniające oczekiwania nabywców. Posiadają wykończenie w stanie deweloperskim z ogrzewaniem podłogowym, wodą, kanalizacją, prądem. Nowoczesny projekt domu z indywidualnym garażem, terenem zielonym i funkcjonalnymi układami pomieszczeń to gwarancja aranżacji dla ludzi ceniących komfort. Oryginalna i nowoczesna architektura budynków dzieli je na nieruchomości wewnętrzne z działką o powierzchni 225 metrów kwadratowych oraz segmenty zewnętrzne z działką o powierzchni od 340 do 460 metrów kwadratowych. Doskonała lokalizacja łączy komfortowe miejsce z miejskim życiem. Domom, przyjaznym dla środowiska dojazd do centrum Olsztyna zapewniają autobusy linii 127 i 101. Kameralna atmosfera lokalizacji oraz niewielka odległość zapewnia całą infrastrukturę: przedszkola, sklepy i apteki. Prosta bryła budynku, zaprojektowana z dbałością o detale, garaż z dodatkowym miejscem przed budynkiem oraz ogród będący przedłużeniem przestrzeni domu gwarantują jakość i funkcjonalność obiektu. Salon z aneksem kuchennym oraz duże przeszklenia tworzą doskonałą przestrzeń dla całej rodziny. Nie bez znaczenia jest możliwość wyjścia na ogród z typowego living room’u. Swobodna aranżacja pomieszczeń zapewnia stworzenie miejsca wielu możliwości.
Kolejne etapy budowy Osiedla Nowe Redykajny przy ul. Poziomkowej można obserwować na firmowym Facebook’u oraz stronie www. Osoby zainteresowane inwestycją proszone są o kontakt.